站長資訊網無論哪個領域，“典范/范式轉移”(Paradigm shift)都是程度極深的。托馬斯·庫恩的這個理論本意指原有的科學理論面臨顛覆，如日心說取代地心說，愛因斯坦相對論取代牛頓力學。卻在以移動互聯網為代表的數字時代成為解釋和指導行業變革的工具。的確，從來沒有哪個行業，會像數字經濟這般來得迅猛，這般醍醐灌頂。幾年里，在“衣食行”甚至于極度考驗專業度的金融業，數字經濟帶來的范式轉移都已經創造了前所未有的機遇。
不過，數字經濟卻有一座未曾攻陷的堡壘——居住市場。過去二十年中國住房市場蒙眼狂奔，在增量時代，挖掘存量數據看起來是一件吃力且沒有必要的事情。
2011年，鏈家在成立第十個年頭做了這件“笨事情”。鏈家推出“樓盤字典”，試圖將全國的房源建立一個數據庫。這是一項浩大的工程，真實照片、房源戶型圖、成交數據、價格變動等等構成了海量的數據。鏈家在“樓盤字典”上不計成本地堅持了近10年。
2018年，根植于鏈家的貝殼找房成立，鏈家平臺化轉型成功;2019年，貝殼找房提出“新居住戰略”。在第六屆世界互聯網大會上，貝殼找房CEO彭永東表示，“在居住產業中，數字化是我們能夠清晰看到推動行業進步的一個路徑。”數字化的魅力便在于此，它有門檻，可一旦越過門檻，數字化的紅利和想象力就會體現出來。越過數據門檻，貝殼成為了“賦能者”，正在以數字化引導居住行業的“范式轉移”。
從刀耕火種到精工細作
“2018年，中國新房、二手房、租賃、家居總體GMV為22.5萬億。”——彭永東。有測算，中國房地產整體市場體量接近300萬億。
住房市場沒有迎來范式轉移的根本原因就在于此。與“衣食行”不同，住房市場太過龐大，同時兼具投資和使用兩種屬性。高速增長期，開發占據主導，售樓處排隊搖號的火爆場景下，所有人在意的是能不能買到房。
彭永東引用的這組數據同時也在說明另一個問題，住房市場的增量空間已經接近天花板，存量市場真正到來。
首先，2016年，“房住不炒”的政策被確立，從長期來看，這項政策會持續下去。“房住不炒”的政策客觀上將房子的投資屬性降低，增量空間逐步被壓縮。供給端房企正在對市場做出反應。數據顯示，目前前50強房企中約有36家布局文旅地產，恒大等頭部企業已布局新能源汽車、機器人等相關產業的企業。多元化、轉型成為近幾年房企的主要聲音。
其次，從國外的發展經驗看，增量市場已經到來。到2018年，二手房交易占比占總體市場規模的35%左右，其中18個城市的二手房占比超過50%。目前發達國家的新房在房地產產業內的占比低于50%,美國低于10%。這是一個明顯的信號，意味著住房存量市場正在到來。
從增量市場到存量市場，市場會呈現怎樣的變化?
增量時代的范式主要是銷售金額、土地儲備和負債率，而存量時代，新房開發的比重在下降。國外市場已經闡釋了這個變化，在日本，三井不動產的收入分布中，開發比例只有28%，商業辦公、物業管理、租賃以及其他服務的比例超過70%。在美國，地產開發只有15%，以公寓租賃運營、資產管理為主REITS占52%，房地產金融站11%。
“存量房時代到來后，我們發現中國人在‘住’的事情上還有很大的提升空間，我們值得‘住’得更好，也可以‘住’得更好。”彭永東的這句話清晰地揭示了存量市場下的范式轉移。
當一套房子首先要用來住而不是用來賣，“住”的要素就十分關鍵。剛需房用戶占據主力，對房子的需求就會更加偏重質而非量，房子的好壞、買房過程的效率、買房后的省心程度都是用戶最關切的因素，這是行業的發展方向。
存量時代，競爭的核心是用戶，競爭的關鍵看對住房的運營和管理，這需要精確到每一套房子的畫像，了解每一位用戶的需求，精準匹配等等。新的范式傾向于數據顆粒度、流程標準化、服務滿意度等要素，實現這種精耕細作的模式，數字化是唯一的道路。
流程簡化：每一個房間都有“專屬DNA”
數字化如何實現存量市場的精耕細作?
“通過數字化，完成對居住領域流程、標準、體驗的改進，是存量時代產業升級的最大機會。”彭永東透露了貝殼的數字化思路。以貝殼為例，我們可以大致了解數字化對于存量市場的賦能路徑。
數字化的賦能就像是建一座樓房一樣，從地基到架構再到外觀，搭建起一座數字大樓。而大樓的地基無疑是數據。“對傳統企業來說，數據是副產品。對新居住企業來說，數據是關鍵生產要素。”彭永東說。
數字化的第一步是搭建地基，打破信息壁壘。在信息不對稱下，用戶購房通常是以傳單和線下詢問模式，每個樓盤、每套新房、二手房的具體信息只能依靠人力來篩選，難以了解全貌。無效的工作耗費了大量時間。這項工作完全可以被數字化取代。
樓盤字典就是貝殼的地基。2011年，“樓盤字典”就率先制定了“真實存在、真實在售、真實價格、真實圖片”的真房源標準。歷經近10年的積累，“樓盤字典”如今已經覆蓋全國326個城市，2.06億套房屋。“全中國超過2億套房屋都以400個維度進行數字化描述”。這個數據體量，已經成為國內數據量最大、覆蓋面最廣、顆粒度最細的房屋信息數據庫。
樓盤字典讓每一套房都具備了屬于自己的ID，用戶可以率先了解目標區域的房源歷史成交數據、價格變動區間、房間戶型圖等信息，根據自己的需求進行篩選，極大簡化了篩選流程。
通過樓盤字典，貝殼實現了每一套房的數字化，信息的無差別共享。由此改變了房產行業中信息不透明、虛假房源等問題。挑選住房的運作流程得到極大優化。
服務標準：線上身臨其境地看房
數據打破信息壁壘，但房屋的復雜性在于，每一套房都有不同的情況，采光、層高、每個房間的實際大小等等，都需要用戶親自去看。但用戶精力有限，注定無法了解全面的信息。要解決這個問題，數字化仍然是最佳路徑。
“房子的信息非常厚重，我們希望通過數據將房間在線上做出還原。”彭永東表示。依托樓盤字典的地基，貝殼將線上看房確立為用戶服務標準，解決用戶90%的問題。
AI、VR技術的發展為貝殼的設想提供了支撐。去年四月，如視VR誕生，試圖通過通過智能掃描設備研發、VR場景構建算法和三維重建，并結合AI技術，有效還原出真實房屋細節，讓用戶實現在畫面中的自由游走。“我們在全國邀請了超過1000人的攝影師，將房子電子化。中國共有超過100萬種戶型，貝殼利用VR、AI等技術數字化還原了全中國超過260萬套房子，并且還在以月增20萬套的數字化覆蓋速度向前奔跑。”彭永東在發言中透露。
目前，如視VR先后上線了VR看房、VR講房、VR帶看、AI講房等沉浸式智能看房體驗。從這條產品演化路徑來看，貝殼正在通過數字化將看房流程最大化地應用到線上，打造一站式的服務標準。當用戶完成初步篩選后，并不需要立即跟隨經紀人線下看房，通過如視VR，用戶還可以進行進一步的細化篩選完成整套流程后，最后線下確認細節即可。目前，AI講房次均收聽完成率83.2%，次均收聽時長139s，這套服務標準的市場認可度已經得到了很好的印證。
將房間在線上還原，用戶絕大部分的工作都能夠在線上完成。貝殼幫助用戶解決購房前的所有篩選工作，用戶線下做出決策。這讓整個購房流程變得及其高效、直接。
體驗改進：交互數據反哺業務
“在住這個與民生切實相關的領域里，依然有很多基礎的“小數據” 都未建立，數據的標準也尚未統一，它們等待被整理、被分析、被改善，被應用于實踐和提升用戶體驗。”彭永東的這句話深刻反映了住房數字化的難度。
截止目前，中國居住市場份額有22萬億的GMV，住房又并非高頻交易，數字化卻需要持續的數據來細化服務顆粒。這意味著，沒有一家企業可以吞下整個市場，封閉的數據智慧成為孤島而不會成為新大陸。在這個背景下，貝殼沒有建立封閉的體系，而是將自己的能力賦予整個行業。
“僅僅建立基礎數據，屬于‘死數據’，讓數據’活起來’，在多個維度產生交互和迭代，繼而改變產業的流程、場景，使之系統化、標準化、智能化。”據彭永東介紹，貝殼搭建了包括數據、算法、算力和場景在內的數據智能全景，通過開放數據資源和技術能力，精準連接供需兩端，重塑人、房、客、數據的交互。
“很多IOT公司與貝殼建立了合作關系。關于房子的厚重數據可以用來訓練AI設備。設備和數據都需要迭代，迭代又可以促進場景應用的無限拓展。以裝修為例，VR可以把房子進行重構，設計不同的戶型、擺放不同的物品，這些房子里面設計什么樣的風格來滿足用戶的需求，與下游家裝產業鏈條形成閉環。”
從彭永東的話里可以清晰地了解貝殼的思路。以樓盤字典對以房屋為基礎的物進行多維數字化描述。將數據資源和技術能力開放，促進產業鏈上下游共贏、共生。通過平臺交互，構建“房-客-人-數據”的交互圖譜，建立線上線下數字化交互閉環。通過交互產生數據，由此反哺業務，為數據顆粒的進一步細化、需求的進一步精確、服務水平的進一步提升、效率的進一步優化提供寶貴的資源，由此推動居住數字化的全面推進。
目前在貝殼租房的平臺上有29萬新型經紀人，在過去12個月里，連接服務者數量從10萬人增長3倍，達到了約30萬人，每月主頁瀏覽次數超過250萬，平臺年交易額也正從1萬億向2萬億邁進。貝殼的數字化賦能之路正在越走越快。
如彭永東所說，“居住領域數字化正駛入深水區”，在增量空間收縮，存量市場到來之際，居住領域未來必定會走出一條數字化之路。對企業來說，新的機會窗口也已經打開。對于用戶來說，正如我們使用手機挑選餐廳、打車、付款、購物一樣，數字化帶來居住領域的范式轉移，勢必會讓我們實現線上選房、線上了解裝修場景等一站式服務。
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