站長(zhǎng)資訊網(wǎng)無論哪個(gè)領(lǐng)域，“典范/范式轉(zhuǎn)移”(Paradigm shift)都是程度極深的。托馬斯·庫(kù)恩的這個(gè)理論本意指原有的科學(xué)理論面臨顛覆，如日心說取代地心說，愛因斯坦相對(duì)論取代牛頓力學(xué)。卻在以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字時(shí)代成為解釋和指導(dǎo)行業(yè)變革的工具。的確，從來沒有哪個(gè)行業(yè)，會(huì)像數(shù)字經(jīng)濟(jì)這般來得迅猛，這般醍醐灌頂。幾年里，在“衣食行”甚至于極度考驗(yàn)專業(yè)度的金融業(yè)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶來的范式轉(zhuǎn)移都已經(jīng)創(chuàng)造了前所未有的機(jī)遇。
不過，數(shù)字經(jīng)濟(jì)卻有一座未曾攻陷的堡壘——居住市場(chǎng)。過去二十年中國(guó)住房市場(chǎng)蒙眼狂奔，在增量時(shí)代，挖掘存量數(shù)據(jù)看起來是一件吃力且沒有必要的事情。
2011年，鏈家在成立第十個(gè)年頭做了這件“笨事情”。鏈家推出“樓盤字典”，試圖將全國(guó)的房源建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)。這是一項(xiàng)浩大的工程，真實(shí)照片、房源戶型圖、成交數(shù)據(jù)、價(jià)格變動(dòng)等等構(gòu)成了海量的數(shù)據(jù)。鏈家在“樓盤字典”上不計(jì)成本地堅(jiān)持了近10年。
2018年，根植于鏈家的貝殼找房成立，鏈家平臺(tái)化轉(zhuǎn)型成功;2019年，貝殼找房提出“新居住戰(zhàn)略”。在第六屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上，貝殼找房CEO彭永東表示，“在居住產(chǎn)業(yè)中，數(shù)字化是我們能夠清晰看到推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的一個(gè)路徑。”數(shù)字化的魅力便在于此，它有門檻，可一旦越過門檻，數(shù)字化的紅利和想象力就會(huì)體現(xiàn)出來。越過數(shù)據(jù)門檻，貝殼成為了“賦能者”，正在以數(shù)字化引導(dǎo)居住行業(yè)的“范式轉(zhuǎn)移”。
從刀耕火種到精工細(xì)作
“2018年，中國(guó)新房、二手房、租賃、家居總體GMV為22.5萬(wàn)億。”——彭永東。有測(cè)算，中國(guó)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)體量接近300萬(wàn)億。
住房市場(chǎng)沒有迎來范式轉(zhuǎn)移的根本原因就在于此。與“衣食行”不同，住房市場(chǎng)太過龐大，同時(shí)兼具投資和使用兩種屬性。高速增長(zhǎng)期，開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)，售樓處排隊(duì)搖號(hào)的火爆場(chǎng)景下，所有人在意的是能不能買到房。
彭永東引用的這組數(shù)據(jù)同時(shí)也在說明另一個(gè)問題，住房市場(chǎng)的增量空間已經(jīng)接近天花板，存量市場(chǎng)真正到來。
首先，2016年，“房住不炒”的政策被確立，從長(zhǎng)期來看，這項(xiàng)政策會(huì)持續(xù)下去。“房住不炒”的政策客觀上將房子的投資屬性降低，增量空間逐步被壓縮。供給端房企正在對(duì)市場(chǎng)做出反應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，目前前50強(qiáng)房企中約有36家布局文旅地產(chǎn)，恒大等頭部企業(yè)已布局新能源汽車、機(jī)器人等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。多元化、轉(zhuǎn)型成為近幾年房企的主要聲音。
其次，從國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，增量市場(chǎng)已經(jīng)到來。到2018年，二手房交易占比占總體市場(chǎng)規(guī)模的35%左右，其中18個(gè)城市的二手房占比超過50%。目前發(fā)達(dá)國(guó)家的新房在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的占比低于50%,美國(guó)低于10%。這是一個(gè)明顯的信號(hào)，意味著住房存量市場(chǎng)正在到來。
從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的變化?
增量時(shí)代的范式主要是銷售金額、土地儲(chǔ)備和負(fù)債率，而存量時(shí)代，新房開發(fā)的比重在下降。國(guó)外市場(chǎng)已經(jīng)闡釋了這個(gè)變化，在日本，三井不動(dòng)產(chǎn)的收入分布中，開發(fā)比例只有28%，商業(yè)辦公、物業(yè)管理、租賃以及其他服務(wù)的比例超過70%。在美國(guó)，地產(chǎn)開發(fā)只有15%，以公寓租賃運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理為主REITS占52%，房地產(chǎn)金融站11%。
“存量房時(shí)代到來后，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)人在‘住’的事情上還有很大的提升空間，我們值得‘住’得更好，也可以‘住’得更好。”彭永東的這句話清晰地揭示了存量市場(chǎng)下的范式轉(zhuǎn)移。
當(dāng)一套房子首先要用來住而不是用來賣，“住”的要素就十分關(guān)鍵。剛需房用戶占據(jù)主力，對(duì)房子的需求就會(huì)更加偏重質(zhì)而非量，房子的好壞、買房過程的效率、買房后的省心程度都是用戶最關(guān)切的因素，這是行業(yè)的發(fā)展方向。
存量時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)的核心是用戶，競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵看對(duì)住房的運(yùn)營(yíng)和管理，這需要精確到每一套房子的畫像，了解每一位用戶的需求，精準(zhǔn)匹配等等。新的范式傾向于數(shù)據(jù)顆粒度、流程標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)滿意度等要素，實(shí)現(xiàn)這種精耕細(xì)作的模式，數(shù)字化是唯一的道路。
流程簡(jiǎn)化：每一個(gè)房間都有“專屬DNA”
數(shù)字化如何實(shí)現(xiàn)存量市場(chǎng)的精耕細(xì)作?
“通過數(shù)字化，完成對(duì)居住領(lǐng)域流程、標(biāo)準(zhǔn)、體驗(yàn)的改進(jìn)，是存量時(shí)代產(chǎn)業(yè)升級(jí)的最大機(jī)會(huì)。”彭永東透露了貝殼的數(shù)字化思路。以貝殼為例，我們可以大致了解數(shù)字化對(duì)于存量市場(chǎng)的賦能路徑。
數(shù)字化的賦能就像是建一座樓房一樣，從地基到架構(gòu)再到外觀，搭建起一座數(shù)字大樓。而大樓的地基無疑是數(shù)據(jù)。“對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)來說，數(shù)據(jù)是副產(chǎn)品。對(duì)新居住企業(yè)來說，數(shù)據(jù)是關(guān)鍵生產(chǎn)要素。”彭永東說。
數(shù)字化的第一步是搭建地基，打破信息壁壘。在信息不對(duì)稱下，用戶購(gòu)房通常是以傳單和線下詢問模式，每個(gè)樓盤、每套新房、二手房的具體信息只能依靠人力來篩選，難以了解全貌。無效的工作耗費(fèi)了大量時(shí)間。這項(xiàng)工作完全可以被數(shù)字化取代。
樓盤字典就是貝殼的地基。2011年，“樓盤字典”就率先制定了“真實(shí)存在、真實(shí)在售、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片”的真房源標(biāo)準(zhǔn)。歷經(jīng)近10年的積累，“樓盤字典”如今已經(jīng)覆蓋全國(guó)326個(gè)城市，2.06億套房屋。“全中國(guó)超過2億套房屋都以400個(gè)維度進(jìn)行數(shù)字化描述”。這個(gè)數(shù)據(jù)體量，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)量最大、覆蓋面最廣、顆粒度最細(xì)的房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)。
樓盤字典讓每一套房都具備了屬于自己的ID，用戶可以率先了解目標(biāo)區(qū)域的房源歷史成交數(shù)據(jù)、價(jià)格變動(dòng)區(qū)間、房間戶型圖等信息，根據(jù)自己的需求進(jìn)行篩選，極大簡(jiǎn)化了篩選流程。
通過樓盤字典，貝殼實(shí)現(xiàn)了每一套房的數(shù)字化，信息的無差別共享。由此改變了房產(chǎn)行業(yè)中信息不透明、虛假房源等問題。挑選住房的運(yùn)作流程得到極大優(yōu)化。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：線上身臨其境地看房
數(shù)據(jù)打破信息壁壘，但房屋的復(fù)雜性在于，每一套房都有不同的情況，采光、層高、每個(gè)房間的實(shí)際大小等等，都需要用戶親自去看。但用戶精力有限，注定無法了解全面的信息。要解決這個(gè)問題，數(shù)字化仍然是最佳路徑。
“房子的信息非常厚重，我們希望通過數(shù)據(jù)將房間在線上做出還原。”彭永東表示。依托樓盤字典的地基，貝殼將線上看房確立為用戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解決用戶90%的問題。
AI、VR技術(shù)的發(fā)展為貝殼的設(shè)想提供了支撐。去年四月，如視VR誕生，試圖通過通過智能掃描設(shè)備研發(fā)、VR場(chǎng)景構(gòu)建算法和三維重建，并結(jié)合AI技術(shù)，有效還原出真實(shí)房屋細(xì)節(jié)，讓用戶實(shí)現(xiàn)在畫面中的自由游走。“我們?cè)谌珖?guó)邀請(qǐng)了超過1000人的攝影師，將房子電子化。中國(guó)共有超過100萬(wàn)種戶型，貝殼利用VR、AI等技術(shù)數(shù)字化還原了全中國(guó)超過260萬(wàn)套房子，并且還在以月增20萬(wàn)套的數(shù)字化覆蓋速度向前奔跑。”彭永東在發(fā)言中透露。
目前，如視VR先后上線了VR看房、VR講房、VR帶看、AI講房等沉浸式智能看房體驗(yàn)。從這條產(chǎn)品演化路徑來看，貝殼正在通過數(shù)字化將看房流程最大化地應(yīng)用到線上，打造一站式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)用戶完成初步篩選后，并不需要立即跟隨經(jīng)紀(jì)人線下看房，通過如視VR，用戶還可以進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化篩選完成整套流程后，最后線下確認(rèn)細(xì)節(jié)即可。目前，AI講房次均收聽完成率83.2%，次均收聽時(shí)長(zhǎng)139s，這套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)認(rèn)可度已經(jīng)得到了很好的印證。
將房間在線上還原，用戶絕大部分的工作都能夠在線上完成。貝殼幫助用戶解決購(gòu)房前的所有篩選工作，用戶線下做出決策。這讓整個(gè)購(gòu)房流程變得及其高效、直接。
體驗(yàn)改進(jìn)：交互數(shù)據(jù)反哺業(yè)務(wù)
“在住這個(gè)與民生切實(shí)相關(guān)的領(lǐng)域里，依然有很多基礎(chǔ)的“小數(shù)據(jù)” 都未建立，數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)也尚未統(tǒng)一，它們等待被整理、被分析、被改善，被應(yīng)用于實(shí)踐和提升用戶體驗(yàn)。”彭永東的這句話深刻反映了住房數(shù)字化的難度。
截止目前，中國(guó)居住市場(chǎng)份額有22萬(wàn)億的GMV，住房又并非高頻交易，數(shù)字化卻需要持續(xù)的數(shù)據(jù)來細(xì)化服務(wù)顆粒。這意味著，沒有一家企業(yè)可以吞下整個(gè)市場(chǎng)，封閉的數(shù)據(jù)智慧成為孤島而不會(huì)成為新大陸。在這個(gè)背景下，貝殼沒有建立封閉的體系，而是將自己的能力賦予整個(gè)行業(yè)。
“僅僅建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，屬于‘死數(shù)據(jù)’，讓數(shù)據(jù)’活起來’，在多個(gè)維度產(chǎn)生交互和迭代，繼而改變產(chǎn)業(yè)的流程、場(chǎng)景，使之系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化。”據(jù)彭永東介紹，貝殼搭建了包括數(shù)據(jù)、算法、算力和場(chǎng)景在內(nèi)的數(shù)據(jù)智能全景，通過開放數(shù)據(jù)資源和技術(shù)能力，精準(zhǔn)連接供需兩端，重塑人、房、客、數(shù)據(jù)的交互。
“很多IOT公司與貝殼建立了合作關(guān)系。關(guān)于房子的厚重?cái)?shù)據(jù)可以用來訓(xùn)練AI設(shè)備。設(shè)備和數(shù)據(jù)都需要迭代，迭代又可以促進(jìn)場(chǎng)景應(yīng)用的無限拓展。以裝修為例，VR可以把房子進(jìn)行重構(gòu)，設(shè)計(jì)不同的戶型、擺放不同的物品，這些房子里面設(shè)計(jì)什么樣的風(fēng)格來滿足用戶的需求，與下游家裝產(chǎn)業(yè)鏈條形成閉環(huán)。”
從彭永東的話里可以清晰地了解貝殼的思路。以樓盤字典對(duì)以房屋為基礎(chǔ)的物進(jìn)行多維數(shù)字化描述。將數(shù)據(jù)資源和技術(shù)能力開放，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游共贏、共生。通過平臺(tái)交互，構(gòu)建“房-客-人-數(shù)據(jù)”的交互圖譜，建立線上線下數(shù)字化交互閉環(huán)。通過交互產(chǎn)生數(shù)據(jù)，由此反哺業(yè)務(wù)，為數(shù)據(jù)顆粒的進(jìn)一步細(xì)化、需求的進(jìn)一步精確、服務(wù)水平的進(jìn)一步提升、效率的進(jìn)一步優(yōu)化提供寶貴的資源，由此推動(dòng)居住數(shù)字化的全面推進(jìn)。
目前在貝殼租房的平臺(tái)上有29萬(wàn)新型經(jīng)紀(jì)人，在過去12個(gè)月里，連接服務(wù)者數(shù)量從10萬(wàn)人增長(zhǎng)3倍，達(dá)到了約30萬(wàn)人，每月主頁(yè)瀏覽次數(shù)超過250萬(wàn)，平臺(tái)年交易額也正從1萬(wàn)億向2萬(wàn)億邁進(jìn)。貝殼的數(shù)字化賦能之路正在越走越快。
如彭永東所說，“居住領(lǐng)域數(shù)字化正駛?cè)肷钏畢^(qū)”，在增量空間收縮，存量市場(chǎng)到來之際，居住領(lǐng)域未來必定會(huì)走出一條數(shù)字化之路。對(duì)企業(yè)來說，新的機(jī)會(huì)窗口也已經(jīng)打開。對(duì)于用戶來說，正如我們使用手機(jī)挑選餐廳、打車、付款、購(gòu)物一樣，數(shù)字化帶來居住領(lǐng)域的范式轉(zhuǎn)移，勢(shì)必會(huì)讓我們實(shí)現(xiàn)線上選房、線上了解裝修場(chǎng)景等一站式服務(wù)。
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