長租公寓的“資金劫”：巨額資金流向哪里？

　　原標(biāo)題 長租公寓的“資金劫”

　　作者 吳劍鋒 馮松齡 趙鴻宇

　　在上海工作的小麗（化名）近日為租房四處奔波——由于她所租公寓的中介拖欠房東租金，房東收回房子，小麗不僅要重新尋找住所，還要繼續(xù)還大半年的貸款。與小麗有著相同遭遇的人不在少數(shù)。今年以來，已有多家長租公寓出現(xiàn)資金問題，殃及租客。長租公寓曾經(jīng)財(cái)大氣粗，手握重金，為何會(huì)遭遇“資金劫”？

　　長租公寓成資金聚集地

　　傳統(tǒng)的租房模式里只有租房、房東、中介，租客與房東直接簽訂租賃合同，中介只收取服務(wù)費(fèi)用。如今，長租公寓則是一手托多家，既連接房東、租客，又引入“租房貸”，使得租房模式具有了金融特點(diǎn)。

　　其模式大體是這樣的：中介與出租人簽訂房屋長期包租協(xié)議，無論是否出租，均按月支付房東房租。隨后，中介把房租給租客，并以優(yōu)惠吸引租客以租客名義簽下和金融公司的貸款合同，中介公司一次性拿到租客租期內(nèi)全部資金，租客則需按月將“租金”（貸款）交給金融公司。

　　據(jù)小麗介紹，今年4月，她從某長租公寓中介處租了房，該中介以優(yōu)惠活動(dòng)的名義，讓她簽下一單分期一年總額為14850元的房租貸款，這筆貸款最終進(jìn)入中介口袋。此后，她每個(gè)月要交的房租，就變成了給金融公司的貸款。中介提前拿到了房租貸款，聲稱會(huì)按月向房東支付租金。

　　然而上個(gè)月，隨著該長租公寓被曝出現(xiàn)資金問題，無法繼續(xù)向房東支付房租，房東決定收回房屋。但小麗名下的這筆房租貸款，則成了她的困擾：如果還款，自己已經(jīng)沒房住，為何還要交房租？如果不還，她又會(huì)面臨征信等問題。

　　巨額資金流向哪里？

　　資金出問題的長租公寓，實(shí)際上“并不缺錢”。

　　除了利用時(shí)間差截留租戶貸來的巨額資金外，其運(yùn)營模式也一度吸引大量資本涌入。據(jù)了解，2017年以來，已有多家長租公寓企業(yè)拿到上億元融資，今年年初，行業(yè)龍頭自如更是完成了40億元人民幣的A輪融資。小麗所租房的中介，其開業(yè)房源數(shù)據(jù)稱超過2萬戶，資產(chǎn)管理規(guī)模超300億元。

　　如此規(guī)模的資金，為何會(huì)出現(xiàn)問題？這些錢都涌向了哪里？

　　河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張玉梅表示，這些扣留在中介手里的錢，其中一個(gè)重要用途是用來擴(kuò)張。部分中介以高于市場價(jià)格來獲取更多房源，成為區(qū)域“二房東”。“拿房―出租―融資―再拿房”的資本擴(kuò)張模式由此誕生，部分長租公寓以巨額資金跑馬圈地，通過壟斷海量房源，形成市場支配地位。

　　而除了搶占房源和裝修房子之外，該資本的另一個(gè)用途，還可能被挪用于炒股、放貸等高周轉(zhuǎn)投資和生利活動(dòng)。

　　河北某房屋中介負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)中介來說，從金融機(jī)構(gòu)一下子拿到全年的房租，就有了充足的現(xiàn)金流，這些錢可以注入中介公司的其他項(xiàng)目，也可以進(jìn)行短期民間借貸。

　　同時(shí)，這位負(fù)責(zé)人稱，這種運(yùn)營模式存在較大風(fēng)險(xiǎn)。比如中介拿這些錢去高價(jià)爭搶房源，當(dāng)房租行情上行尚好，一旦房租行情下行，租客給出的租金達(dá)不到企業(yè)拿房時(shí)的成本，就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)；另一種情況，當(dāng)中介拿到的房源出現(xiàn)較大空置，中介的資本風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)升高。

　　中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，長租公寓盲目金融化，讓原本的租賃企業(yè)變成了金融企業(yè)，由此帶來的資金池蘊(yùn)含著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　長租公寓的“資金劫”

　　對(duì)大部分長租公寓來說，資本刺激下的一路擴(kuò)張，會(huì)不斷積聚風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年9月，上海市住建委等多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，明確了“租金貸”需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任等要求。“去杠桿”的政策環(huán)境，使得長租公寓擴(kuò)張的融資環(huán)境面臨收緊。

　　當(dāng)然，最根本的風(fēng)險(xiǎn)還是來自長租公寓內(nèi)在的盈利模式。業(yè)內(nèi)人士分析，長租公寓不僅需要承擔(dān)房屋的裝修成本，還有空置期和后期服務(wù)管理的成本，十分考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營能力。

　　張玉梅分析，以資本擴(kuò)張的方式去搶占市場，在房租價(jià)格一路上漲的情況下，基本不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。然而一旦房租價(jià)格下降或者投資失誤，較小的中介公司就可能出現(xiàn)問題。

　　“長租公寓的現(xiàn)實(shí)就是回報(bào)期較長，利潤空間狹窄。”盤和林說，長租公寓只能通過租金與拿房成本之間的差價(jià)獲利，由此產(chǎn)生的時(shí)滯讓企業(yè)賺錢變得非常艱難，過低的拿房成本會(huì)丟失房源，而過高的租金又會(huì)丟失租戶。