站長資訊網極光(Aurora Mobile, NASDAQ:JG)發布《2020年房產經紀行業和購房市場洞察報告》，洞悉房產行業發展現狀、房產經濟工作與生活狀態、購房者行為等，并預測房產行業未來發展趨勢。
極光觀點：
? 隨著疫情好轉，房市呈現回暖態勢，房產app安裝量和活躍用戶規模持續攀升
? 房產平臺馬太效應明顯，從安裝量和活躍用戶規模上看，安居客維持絕對的領先地位
? 疫情期間，房產經紀工作受阻，部分房產經紀通過縮減消費支出或者承接兼職以度過難關，但對疫情后的房產行業的發展整體持相對樂觀態度
? “房住不炒”主基調下，消費者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退
? 房地產行業發展聚焦于主要城市群，住宅產品智能化、開發流程數字化是大勢所趨
? 房產經紀正在逐步從傳統銷售型經紀人轉變為顧問型經紀人，而房產平臺的數字化能力將助推房產經紀的服務升級
01 房產行業發展現狀
疫情后的房產行業回暖復蘇了嗎?
2020年3-4月，隨著疫情好轉，房產銷售呈現回暖態勢，商品房銷售面積及銷售額降幅雙雙收窄，新建住宅銷售價格回升。房產平臺安裝滲透率以及月活躍用戶規模在經歷了疫情的沖擊之后持續攀升，房產平臺活躍用戶特別集中于長三角、珠三角、京津冀以及成渝四大城市群區域。此外，房產平臺馬太效應明顯，在用戶規模及用戶時長上，安居客維持絕對的領先地位，與其他相對落后的平臺有著明顯的差距，活躍用戶量以及用戶使用時長分別是位列行業第二的貝殼找房的近3倍和2.4倍。
房產行業整體狀況
隨著城鎮化率提升、貨幣寬松以及地方樓市調控政策有限放寬，房產行業將穩定發展
我國的城鎮化率的進一步提升和貨幣信貸環境寬松，以及地方樓市政策有限放寬三個利好因素將繼續推動房產行業回暖復蘇。根據國家統計局的數據，2019年全國城鎮化僅60.6%，置業需求隨人口遷移仍有上升空間，中央經濟工作會議表明2020年全國貨幣信貸將比2019年增長提升，且因城施策下更多城市樓控政策在一定程度放寬，房產行業將穩定發展。
全國房產銷售情況
疫情好轉，房產銷售回暖，商品房銷售面積及銷售額降幅雙雙收窄
2020年1-2月，春節假期遇上疫情的爆發，房產行業受到明顯的沖擊，樓盤銷售以及房產經紀無法完全復工，線下看房基本停滯，導致全國商品房銷售面積以及銷售額分別同比下降39.9%和35.9%。2020年3月和4月，全國商品房累計銷售面積及累計銷售額同比減速逐步收窄，說明隨著疫情逐漸好轉，房產銷售呈現回暖態勢。
新建住宅銷售價格走勢
新房銷售價格回升，新一線城市增幅最為明顯
2020年1-4月，全國70個城市的新建住宅價格指數同比漲幅持續收窄，環比漲幅則在經歷了2月份的回落之后逐步擴大;由此可見，隨著疫情好轉，全國各地的新建房銷售行情在逐步回暖。其中，在2020年4月，新一線城市的新建住宅價格指數同比及環比增幅最為明顯，其它依次為三線城市、二線城市、四線城市等。
二手住宅銷售價格走勢
二手住宅價格略回升，一線城市上漲尤為突出
與新建商品住宅的房價走勢類似，2020年1-4月，70個城市的二手住宅銷售價格指數同比漲幅持續收窄，2月份價格指數環比下降0.1%后有所回彈。從各城市等級來看，一線城市的二手住宅價格指數上漲較為明顯，4月份同比漲幅達3.0%，較3月份擴大0.6個百分點，環比漲幅達1.0%，較3月份擴大0.5個百分點。
房產平臺全國滲透率及活躍度
房產平臺全國滲透率攀升，用戶規模持續增長
從房產平臺的線上運行數據來看，2020年1-4月，房產平臺的安裝滲透率以及月活躍用戶規模在經歷了疫情的沖擊之后在逐步回升。根據極光的統計，截止2020年4月，房產行業滲透率達6.2%，同比增長1.3個百分點，環比增長0.6個百分點，而MAU則達5251.8萬，同比增速達45.8%。在未來短期內，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放，加之各地房企積極開展促銷活動，預計房產平臺的用戶規模會持續增長。
房產平臺在各省份的活躍度
主要城市群和人口大省活躍度最高
根據極光的統計，從房產平臺在各省份的MAU數據來看，2020年4月房產平臺較為活躍的區域主要是上海市、江蘇省、山東省、河南省、四川省、廣東省、安徽省，基本與全國常住人口排名靠前的省份保持一致。房產平臺的活躍用戶特別集中于四大城市群區域——長三角、珠三角、京津冀以及成渝城市群，這四大城市群經濟基礎雄厚、發展相對成熟，說明房產平臺的區域活躍程度跟城市人口數量和經濟發達程度相關。
頭部房產平臺運營指標
房產平臺馬太效應明顯，安居客最受青睞
根據極光的統計，從各大買房租房平臺的競爭格局來看，目前安居客、貝殼找房以及鏈家持續占據行業的top 3，其中安居客處于絕對領先的優勢地位，2020年4月的安裝滲透率達2.94%，月均DAU達419.6萬，活躍用戶量是位列行業第二的貝殼找房的近3倍。
頭部房產平臺用戶時長
各頭部房產平臺用戶時長隨疫情結束逐步回升
根據極光的統計，2020年1月，受到疫情的影響，各大頭部房產平臺的用戶使用時長出現不同程度的下滑，但在隨后的2-4月份也均呈現逐步回升態勢。從用戶時長的維度來看，安居客同樣在行業中維持領先的地位，而且明顯拉開了與其他相對落后的平臺的差距，2020年4月份，安居客用戶使用時長達2135.4萬小時，是貝殼找房的2.4倍。
02 房產經紀工作與生活狀態洞察
房產經紀如何面對疫情與職業?
疫情期間，房產經紀工作受阻，帶看量和成交量相比去年同期急劇減少，同時薪酬收入大幅縮水，部分房產經紀通過縮減消費支出或者承接兼職以度過難關。疫情期間，房產經紀主要利用房產平臺、社交平臺等線上方式拓展業務，其中安居客是房產經紀開發客戶最為常用的平臺，也被認為是獲取客源最多的平臺。房產經紀日常工作強度相對較大，為隱性高負荷工作人群，且工作強度與收入水平不平衡，高收入房產經紀僅占少數。行業收入和個人成長空間是多數房產經紀從業的主要原因，但精神壓力大是房產經紀的最主要職業困惑，盡管如此，大部分房產經紀仍對房產行業發展持相對樂觀態度，未來普遍會圍繞房產領域擇業/創業。
房產經紀人群畫像
房產經紀職業人群以青年男性為主，學歷中等偏上，主要分布在高線城市
根據極光的統計，房產經紀以男性為主，近70%年齡不超過35歲，學歷中等偏上，大專學歷占四成，本科及以上學歷的超三成。房產經紀主要分布在高線城市，一線、新一線及二線城市的房產經紀共占比60.4%，從事房產經紀工作年限1-3年的占比超四成。
疫情對房產經紀行業影響整體感受
超半數房產經紀認為疫情對房產經紀行業影響明顯，小型經紀公司感觸更深
由于房產經紀行業高度依賴線下帶看促成交易，超80%受訪者認為疫情對房產經紀行業影響明顯(影響較大+影響極大)。相對于規模較大的全國性大型經紀公司，城市小型經紀公司由于規模受限，抗風險能力相對較弱，受到此次疫情的沖擊更為顯著。
疫情對帶看量和成交單量的影響
疫情期間帶看量和成交量相比去年同期急劇減少，房產經紀工作無法正常開展
根據極光的統計，疫情對購房/租房市場帶來的實際沖擊非常大，相比于去年同期，疫情期間帶看量和成交量急劇減少，房產經紀的工作受到明顯的負面影響。疫情期間(2020年2-4月)超七成的房產經紀帶看量少于10組，22.9%的經紀人沒有簽單，而去年同期，帶看量少于10組的房產經紀占比不到20%，沒有簽單的僅占5.9%，說明疫情給房產經紀工作的開展帶來了巨大的阻礙。
疫情對房產經紀薪酬和消費的影響
房產經紀疫情期間薪酬收入大幅縮水，通過大幅縮減消費支出以度過難關
此次疫情給房產經紀帶來了較為慘重的經濟損失，根據極光的統計，超八成的房產經紀在疫情期間收入減少，其中超過30%的房產經紀收入減少了三成以上，僅有14%的收入沒變化或有所增加。同時，受收入降低的影響，超六成房產經紀減少每月消費支出，其中約五分之一的房產經紀減少了超過30%以上的消費支出費用。
疫情對房產經紀工作類型的拓展
為彌補疫情期間的經濟損失，部分房產經紀選擇承接寬松零碎的兼職工作
根據極光的統計，疫情期間有11.4%的房產經紀會選擇承接兼職工作。疫情期間，房產經紀承接的兼職工作類型主要是做小生意、工廠臨時工、送貨/跑腿、開網約車等，承接的工作時間要求相對較為寬松零碎，適合房產經紀可隨時調整回主職工作的狀態。
疫情對房產經紀工作方式的影響
房產經紀基本全面恢復線下辦公，疫情期間利用房產平臺、社交平臺等線上方式拓展業務
大部分房產經紀恢復線下辦公時間集中于3月和4月，根據極光的統計，截止到5月份，整體復工率超過90%，尚有極小部分(約5%)的房產經紀尚未復工。疫情期間，房產經紀青睞綜合使用各類線上方式拓展業務，包括利用安居客等房產平臺拉新客戶、電話聯系客戶、通過微信社交平臺和短視頻等渠道發布房源信息等，采用線上無接觸的方式，在保證安全的同時也能加強與客戶的聯系。
房產經紀對疫情結束后市場判斷
多數房產經紀對疫情結束后的房產市場抱有樂觀的期待，認為短期即可恢復到正常水平
將近一半的房產經紀認為疫情警戒解除后掛牌和需求會同步增加，市場將會恢復，多數經紀人對疫情后的房產市場恢復情況還是比較樂觀。超八成的房產經紀認為疫情警戒解除后，預計3個月內帶看量可以恢復到正常水平，且將近60%經紀人預計疫情警戒接觸后2個月內能消除疫情帶來的負面影響。
房產經紀對買房客戶的開發渠道
安居客是大部分房產經紀開發客戶最為常用的平臺，也被認為是獲取客源最多的平臺
根據極光的統計，房產經紀大多會同時利用多個平臺進行買房客戶開發，其中安居客是房產經紀開發客源最為常用的平臺，超過一半的房產經紀會利用安居客平臺進行客戶開發。同時，安居客也是大部分(42.5%)房產經紀認為獲取客源最多的平臺，其次是貝殼找房、鏈家和房天下。
房產經紀對房產平臺滿意度評價
房產經紀對房產平臺整體較為滿意，安居客、貝殼找房、鏈家等是最為滿意的房產平臺
根據極光的統計，總體而言，房產經紀對主流房產平臺滿意度較高，以1-5分為評價(1表示非常不滿意，5表示非常滿意)，滿意度總體平均分為3.7分。其中，安居客、貝殼找房、 鏈家、房天下、我愛我家為房產經紀心目中滿意度排名前五名的房產平臺。
日常狀態：工作時長和休息時長
房產經紀日常工作強度相對較大，且每周休息時長普遍不超過1天，為隱性高負荷工作人群
根據極光的統計，通常房產經紀日常工作強度相對較大，每日工作時長超過9個小時的占比近80%。另外，房產經紀每周休息時長較短，絕大部分(占94.1%)不超過一天，周末雙休或更多的僅占到3.3%。
薪酬結構：薪酬結構和底薪范圍
房產經紀薪酬結構普遍為底薪加業績提成，底薪范圍差異相對較大
根據極光的統計，超過一半的房產經紀的薪酬結構為底薪加業績提成，約45%是沒有底薪僅有提成，整體而言房產經紀的收入保障對業績提成依賴程度大。另外，受城市等級、各房產經紀公司規模、營銷策略、工資結構等方面的影響，房產經紀的底薪范圍較廣，高線城市的房產經紀底薪大多為2000-4000元，而低線城市的房產經紀底薪更多在2000元以下。
收入支出：疫情前收入和消費支出
房產經紀高收入占比較少，高工作強度與低收入水平不平衡，整體消費能力水平居中
根據極光的統計，疫情發生前，總體而言房產經紀的每月總收入在各區間段分布較為均勻，但超過一萬元的僅占到43.2%，高收入比例相對較少，高工作強度與低收入水平相對較為不平衡。此外，疫情發生前，房產經紀個人每月消費支出大多為3000-4999元，超過5千的僅占38.1%，整體消費能力水平居中。
從業感受：從業原因和職業困惑
大多房產經紀受行業收入和個人成長性吸引而從業，目前最多的職業困惑是精神壓力大
根據極光的統計，房產經紀選擇從業的原因主要是認為房產經紀行業收入不錯、有利于個人成長、就業機會多等;目前，房產經紀存在的職業困惑主要是從業精神壓力大、競爭性較大、收入和工作時間不穩定等。另外，房產經紀中約有20%反饋工作中難以得到客戶的信任以及外界的尊重，反映了房產經紀行業傳統銷售方式所帶來的混亂，也反映了行業未來的轉型升級空間。
工作滿意度：滿意程度和不滿之處
房產經紀對經紀工作整體滿意度居中偏上，對工作強度、薪酬以及工作穩定性有所不滿
根據極光的統計，總體而言，房產經紀對本職工作的滿意度居中偏上，有43.8%的比例既沒有滿意也沒有不滿意，約35%的比例達到滿意或以上的水平。若房產經紀對本職工作有不滿意的地方，主要是工作強度太大，薪酬還有待提升，除此之外工作穩定性低以及精神回報不高也是房產經紀較為不滿的地方。
行業看法：前景判斷和職業規劃
房產經紀對房產行業的發展持相對樂觀態度，未來普遍會圍繞房產領域進行擇業/創業
整體而言，房產經紀對房產行業主要抱有兩種態度—樂觀與不明朗，根據極光的統計，36.1%相對看好房產行業，38.9%對房產行業保持不明確的態度。大部分經紀人會選擇繼續從事與房產經紀相關的工作或者考慮在房產領域上自主創業，但也仍然有24.4%的房產經紀抱有不明朗的職業發展規劃，保持觀望的態度。
03 購房者行為洞察
消費者如何進行購房決策?
“房住不炒”主基調下，消費者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退;計劃購房者對房屋類型需求尚不明確，購房重點關注因素主要為價格、周邊配套設施和地段。目前房產經紀尚未能充分滿足購房者的決策咨詢需求，大部分購房者認同房產經紀的行業價值，但認為房產經紀仍需進一步提升自身的素養。越來越多購房者將線上房產平臺作為獲取房產信息的主要渠道;購房者選擇房產平臺時最為關注的是平臺房源信息，其次是平臺的可靠度和使用友好度。購房者對于房產平臺的評價普遍較好，其中安居客等平臺最為購房者滿意及推薦。
疫情對不同買房目的下決策的影響
“房住不炒”主基調下，消費者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退
根據極光的統計，在“房住不炒” 的主基調下，消費者更多出于自己居住和改善居住條件的目的來購房，而以投資為目的的購房消費者僅占到2.3%。僅不到兩成的受訪者表示受疫情影響取消購房計劃，絕大部分有購房計劃的消費者僅是改變購房時間或者不受影響，購房意愿整體并未受到較大沖擊。
疫情期購房者對房屋類型的需求
計劃購房者對房屋類型需求尚不明確，購房重點關注因素主要為價格、周邊配套設施和地段
根據極光的統計，近三年有購房計劃的消費者對房屋類型需求上可接受新房和二手房，總體也更為傾向于新房。同時，購房消費者重點關注房屋價格、周邊配套設施以及地段等因素。
購房者對房產經紀的整體印象
購房消費者普遍對房產經紀有咨詢需求，但目前房產經紀尚未能給予足夠的幫助
根據極光的統計，購房消費者接近一半曾找過房產經紀輔助其購房或找房，但對于房產經紀的整體印象一般。整體而言，目前消費者在購房過程中切實亟需決策咨詢，對房產經紀有一定的需求性，但房產經紀并未給購房者留下較為深刻的印象，反映了房產經紀給予的幫助較小。
對房產經紀存在必要性的認知
大部分購房者認為房產經紀行業有必要存在，但房產經紀仍需要進一步提升素養
根據極光的統計，目前購房消費者認為房產經紀存在的必要性較高(超過四成)，但仍有三成購房者認為房產經紀的存在可有可無，約有兩成否定房產經紀存在的必要性。同時，超過半數購房者對“取消房產經紀”的舉措保持模棱兩可的態度，折射出購房者在認同房產經紀行業價值的基礎上，認為房產經紀的素養仍需進一步提升的心理訴求。
信息獲取：獲取途徑和關注內容
越來越多購房者將線上房產平臺作為獲取房產相關信息的主要渠道，重點關注房屋基本信息
隨著線上房產平臺服務的完善，為消費者線上看房、選房、購房提供充足的便利，越來越多購房者將線上房產平臺作為獲取房產相關信息的主要渠道。根據極光的統計，計劃購房者主要關注房產平臺上關于房屋的價格、戶型等基本信息，以及房屋周邊建設、室內室外圖、小區/社區環境等房源信息。
購房者對房產平臺的關注因素
購房者選擇房產平臺時最為關注的是平臺房源信息，其次是平臺的可靠度和使用友好度
根據極光的統計，購房者在選擇線上平臺時，最為關注的是線上平臺的房源信息，其次是平臺的可靠度，最后是平臺的使用友好度。其中，房源豐富度、平臺專業度和平臺使用便捷度分別是購房者在平臺房源信息、平臺可靠度及平臺使用體驗這三個領域里最為關注的三大考慮因素。
購房者對在線看房的態度
房產平臺的在線看房功能尚未在購房群體中大規模普及，但預估未來將會逐步被購房者接受
房產平臺的在線看房功能尚未在購房群體中大規模普及，根據極光的統計，仍有接近七成(67.8%)的購房者從來沒有嘗試過在線看房功能，但有9.5%的購房者表示在疫情發生后開始嘗試在線看房，說明疫情的發生在一定程度上加速了在線看房功能的普及。長遠來看，在線看房功能將會逐步為購房者認可接受，超過一半的購房者認為線上線下結合可以提高看房效率，不認可在線看房功能(包括認為沒必要和意義不大)的購房者僅占16%。
購房者對房產平臺的總體評價
購房者對于房產平臺的評價普遍較好，其中安居客等平臺最為購房者滿意及推薦
根據極光的統計，總體而言，購房者對主流房產平臺的滿意度和推薦度均較高，以1-10分為評價(1表示非常差，10表示非常好)，滿意度和推薦度總體平均分分別為5.8分和5.6分。其中，安居客、貝殼找房、我愛我家是購房者相對較為滿意的房產平臺，也是購房者推薦度最高的房產平臺。
04 房產行業未來發展趨勢
未來房產行業將如何發展升級?
房產行業未來的發展聚焦于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等主要城市群;購房者趨向年輕化是主要城市發展的大趨勢。隨城鎮化進一步提升，未來消費者對住宅產品的需求將越趨向多樣化，更渴望品質化產品和服務，推動住宅產品和服務升級，住宅產品智能化、開發流程數字化是大勢所趨。同時，隨著消費者對服務質量的要求越來越高，房產經紀正在逐步從傳統銷售型經紀人轉變為顧問型經紀人，而房產平臺的數字化能力將助推房產經紀的服務升級。線上平臺已成為購房者的重要找房渠道，而安居客等房產平臺的大數據技術將持續賦能房產行業，高效提升房客匹配效率。
區域：主要城市群房地產市場發展
未來房地產行業發展聚焦于主要城市群
未來中國城鎮人口和常住人口將進一步集聚于主要城市群，這將極大地推動主要城市群區域房產行業的發展。近幾年人口流入最大的區域是主要城市群，且主要城市群的房地產開發投資額和商品銷售面積均占到全國接近一半的市場規模，未來主要城市群是房地產市場發展的核心區域。
人群：購房人群年齡變化
主要城市的購房人群趨向于年輕化
目前，主要城市的購房人群更趨向年輕化發展，20-25歲購房者占比不斷提升，2019年的占比相較于2017年提升了11個百分點。購房者趨向年輕化是主要城市的大趨勢，除上海外，其他主要城市(包括重慶、南京、武漢等)購房者平均年齡均在不同程度降低。
需求：住房需求多元化
消費者住房需求趨向多樣化和品質化
隨城鎮化進一步提升，未來消費者對住宅產品的需求將越趨向多樣化，更渴望品質化產品和服務。對于不同的消費者而言，青睞的住宅產品和關注的因素各不相同，比如中等收入家庭首套置業更青睞二手房，適齡未婚青年更傾向于小戶型單身公寓，高收入家庭更為關注房子的投資價值等。
產品：住宅產品和開發過程變化
住宅產品智能化、開發流程數字化是大勢所趨
隨著消費者對住宅產品需求趨向品質化和多元化，將推動住宅產品和服務升級，特別是建筑科技化、家居智能化、社區智慧化。住宅產品和服務的升級也推動住宅從設計到運營全流程環節的數字化。
經紀：房產經紀角色轉變
房產經紀正在逐步轉變為顧問型經紀人
隨著消費者對服務質量的要求越來越高，房產經紀正在從傳統的銷售型經紀人向顧問型經紀人整體升級，從之前依賴房源和經紀公司轉向偏向專業服務能力。復合知識、決策咨詢、線上作業以及品牌塑造能力將是未來房產經紀能力的關鍵。
經紀：房產經紀服務升級
房產平臺數字化能力助推房產經紀服務升級
以安居客為例，房產平臺通過開放平臺大數據和科技創新能力，幫助經紀公司優化自身和健康發展商業服務體系，為經紀人提升客戶管理、房源管理和增值服務能力，有效提高客戶轉化率。
找房方式：從人找房到房找人
大數據技術賦能行業，高效提升房客匹配效率
受疫情的影響以及隨著線上平臺大數據技術的成熟，購房者已從通過房產經紀、自身關系找房的傳統方式轉變為通過線上平臺找房的方式，在線上實現購房者與房產經紀、房源的高效匹配。以安居客線上平臺為例，“樓市慧眼”功能為購房者提供樓市行情動態，“慧眼識人”功能幫助購房者挑選合適的經紀人，“慧眼找房”功能為購房者甄選推送個性化優質房源。
報告說明
1.數據來源
1)極光 (Aurora Mobile, NASDAQ:JG)，源于極光云服務平臺的行業數據采集及極光iAPP平臺針對各類移動應用的長期監測，并結合大樣本算法開展的數據挖掘和統計分析;2)極光調研數據，通過極光調研平臺進行網絡調研;3)其他合法收集的數據。以上均系依據相關法律法規，經用戶合法授權采集數據，同時經過對數據脫敏后形成大數據分析報告。
2.數據周期
報告整體時間段：2019年1月-2020年5月。
3.數據指標說明
具體數據指標請參考各頁標注。
4.免責聲明
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5.報告其他說明
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