一年半內超10家機構資金鏈斷裂 長租公寓遇資金魔咒?

　　原標題：一年半內超10家機構資金鏈斷裂 長租公寓遇“資金魔咒”？

　　夏治斌，張玉，石英婧

　　上海寓見公寓資金鏈斷裂的熱度還未消退，日前，成都多家“小家聯行”中介公司因未按時支付房東租金，導致房東和租客上門解約。多位租客發現，盡管與小家聯行終止了租賃合同搬出房屋，但自己還需要每月向一家名為“會分期”的分期服務平臺支付合同內的租金。對此，成都相關部門多次約談小家聯行公司，該公司負責人表示，將在12月底前全部解決退押金和“會分期”解除問題。

　　《中國經營報》記者按照小家聯行官網的4組聯系方式，多次致電成都總部，截至記者發稿，均無人接聽。幾乎同時，北京長租公寓運營商昊園恒業因資金鏈斷裂的消息也傳得沸沸揚揚。在此之前，雷軍旗下順為資本投資、排名行業前七的長租公寓“寓見”突然爆倉。緊隨其后，長沙地區最早的長租公寓品牌咖啡貓被曝資金鏈斷裂，出現無法返租、返押金問題，涉及數百名業主，總額超千萬元。而在2個月以前，杭州的鼎家公寓也出現資金鏈斷裂了。

　　記者在采訪中了解到，長租公寓接連出現問題背后，資金鏈問題或成為其主要原因。日前，由貝殼研究院與21世紀產業研究院共同出品的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，截至目前，已出現第一批倒閉的公寓企業，資金鏈斷裂、消防不合規、產權法律風險是導致關店的主要原因，長租公寓關店率達到3.6%。

　　租金貸陷阱

　　連日來，多位寓見公寓房東和租客向本報記者反映，寓見公寓現已處于失聯狀態，很多房東9月就未收到寓見資管的租金，而部分租客或將因為房東未收到租金而被趕出公寓，同時仍有相當一部分的租客深陷租金貸、擔心自己征信受影響以及投訴無門的苦惱之中。截至記者發稿，有多位租客向記者表示，浦發銀行已開始結清貸款。

　　10月24日，記者來到位于徐匯區漕河涇新興技術開發區新匯園90棟7樓的寓見公寓隸屬的上海小寓信息科技有限公司（以下簡稱“小寓科技”），在大廳的企業名錄上，已看不見小寓科技的企業牌。在小寓科技辦公室內，早已無人辦公，只有兩位工作人員負責登記訪客記錄。

　　租客陶先生告訴記者，去年12月份他與寓見公寓簽了1年的合同，到今年4月份，寓見公寓管家告知房租降價了，需要重新與元寶e家簽訂合同，時間仍為1年，所有合同均是電子合同，沒有紙質版。“直到看到網上消息，才知道簽的合同是租金貸，現在寓見和元寶e家都聯系不上了，但是按照元寶e家上的合同要到明年4月才算到期。”陶先生無奈地表示。

　　而稍早前，陶先生還收到元寶e家群發的短信中稱，近日因寓見遇到資金流動問題，不能及時給房東付房租，導致房東攆租戶的情況出現，針對此種情況，請租客一定不要搬離房屋，只要租客按時付歸還貸款，租住權是有一定保障的，同時關于寓見資金流動性的問題元寶e家正在積極協調相關方與寓見溝通解決，請勿搬離房屋。

　　陶先生的經歷并非個例，寓見公寓更換的金融產品也并非只有元寶e家，據記者在各寓見租客維權群不完全統計，寓見租客被捆綁的租金貸包括元寶e家、應花分期、分付君、平安好房金融、螞蟻借唄，以及建行、浦發等商業銀行的金融產品。

　　另一位租住寓見公寓的卞先生向記者表示，租房伊始，寓見管家稱房租在平安好房上走金融貸款會比付現金便宜，但就在合同剩兩三個月到期時，寓見管家又說換到浦發銀行，租金會再次打折。“從平安轉到浦發，查詢發現，之前的金融貸款合同還在，管家當時回復稱剩下的貸款已經結清。”實際上，卞先生表示，自己上一份金融貸款合同并未結清。今年9月，寓見客服再次打電話給卞先生說再換一個金融平臺租金會繼續打折。卞先生告訴記者，有不知情的租客為此背負了三四家金融機構的貸款。

　　針對租客的擔憂，上海市徐匯區經偵支隊回應本報記者稱，寓見公寓的事情屬于民事案件，各租客應該去各自房屋所在地的派出所進行備案。此外，記者也多次聯系寓見公寓方面，但截至發稿，未收到回復。

　　難逃“資金劫”

　　據統計，從去年2月份開始，已有GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓接連資金鏈斷裂，加之近期的寓見公寓和咖啡貓公寓等，目前共有超10家長租公寓機構先后資金鏈斷裂，如同中了魔咒一般，長租公寓難逃“資金劫”。

　　對于資金鏈斷裂原因，10月16日，寓見資產管理有限公司發布《致租戶的一封信》稱，由于公司自身經營管理不善，現已出現了嚴重的資金短缺，公司現已無任何資金可供調配，公司股權也已全部質押給貸款銀行，賬戶管理權也已經被貸款銀行全面接收。

　　10月19日，據《長沙晚報》報道，長沙地區最早的長租公寓品牌咖啡貓被曝資金鏈斷裂，出現無法返租、返押金問題，長沙地區超過400戶（其中200多套已裝修完畢）業主“被”貸款，涉及金額1000多萬元。咖啡貓實際負責人稱，這主要是受政策影響，融資合作方無法提供足夠資金，使得原來承諾的工程款不到位，從而出現了資金鏈斷裂的問題。

　　8月20日，杭州一家名為“鼎家網絡科技有限公司”的長租公寓運營商宣布，因經營不善，資金鏈斷裂，已停止運營。據鼎家公司法定代表人魏永鋒的闡述，鼎家2017年進入長租公寓市場，幾個月后才發現公寓行業利潤很薄，運營成本卻很高，漸漸地一直在虧損。

　　蘑菇租房聯合創始人龍東平在接受本報記者采訪時表示，此番寓見遭遇危機就是在發展的過程中資金沒有跟上，導致資金鏈斷裂，他預計公寓發生資金鏈斷裂的情況仍將會發生。

　　另有消息稱，寓見公寓已經找到了“接盤方”，或為青客。小寓科技在《業主公告》中表示： “鑒于現狀，我們已經與上海最具實力的本土機構達成合作意向，由該機構全面接手各位業主房屋的后續運營管理，現正在做系統對接、數據核對以及聯系業主等工作。”

　　針對此事，記者致電青客公寓副總裁屈成才，對方表示上述消息為傳言，并不屬實。

　　監管“緊箍咒”

　　對于因為資金鏈斷裂的企業，青客公寓相關負責人日前在接受本報記者采訪時直言：“第一個首先要看這個企業到底有沒有比較完善的運營管理能力。第二個需要關注的就是其能否專注于這一塊的經營。今天很多房地產企業拿著這個租賃的錢是去解決的可能是其現金的問題，但是真正有多少錢用到租賃這件事情本身？在這種情況下，大家應該更加冷靜地去朝這種要求看待長租公寓的運營，這點非常重要。”

　　“長租公寓運營商實際上是規模化的二房東，本質上是在賺取差價，主要是依靠服務、租金回籠投資，但回籠的過程時間長，因此需要有金融的介入。”在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，長租公寓與金融結合的模式本身沒錯，只是在快速發展過程中規則指定或者監管力度不能缺位。

　　事實上，近年來，政府對于長租公寓市場的監管也日趨嚴格。上海市住建委等五部門在今年9月30日聯合下發了《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，共推出10條具體監管舉措，明確了開展個人“租金貸”業務條件、代理經租企業須提示風險、加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任、建立并嚴格執行面談制度等要求。

　　另據克而瑞地產研究中心統計數據顯示，今年以來已經有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。

　　越來越多的房企也砸重金進入長租公寓領域，然而盈利依然是擺在房企旗下長租公寓品牌的一道難題。對此，中駿長租公寓品牌方面表示，公寓行業是微利行業，資金壓力比較大，中駿在公寓這塊發展比較穩健，不會像其他公寓一樣過于樂觀地去獲取外部的房源，方隅比較謹慎，對于收益測算也會有嚴格的要求和把控，必須達到內部收益的要求。

　　龍東平建議，其他公寓運營商應當借鑒資金鏈斷裂的經驗，這其中就包括控制現金流，提高運營效率，同時也要控制好公寓的裝修成本。在拿房成本和稅收固定的情況下，運營成本和裝修成本控制得更精細，公寓的精細化運營能力、人效再提高，才是公寓盈利的關鍵。